Usucapião - Abrantes e Coelho

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Da ação de usucapião em face das nuances da aquisição de terras particulares

A ação de usucapião de terras particulares vem sendo utilizada desde a antiguidade, para atribuir o domínio da propriedade para que aquele que durante determinado período de tempo exerça posse sobre ela, passando a ser seu legítimo dono. Este instituto é de grande utilização até os dias de hoje, mas para sua validade é requisito básico que se entre com a devida ação em juízo, a ação de usucapião de terras particulares. A presente pesquisa trata sobre a temática como um todo, mas analisa individualmente cada aspecto e cada característica do presente tema, tudo isso direcionado por doutrinas e referências de grande pertinência no meio jurídico.

A usucapião vem sendo aplicada desde a época do império romano e ainda hoje é utilizada com frequência como meio de se adquirir propriedade. Sua relevância não termina por ai, devem ser previstas todas as conseqüências e impactos advindos deste instituto, bem como as formas e meios de como torná-lo eficaz.  O domínio da ação de usucapião de propriedade de terras particulares é então de relevante importância aos estudantes e principalmente ao profissional do ramo de direito que exerce sua função na área cível, motivos tais que justificam a realização desde artigo, sua importância enquanto objeto de pesquisa e estudo científico, além da possível contribuição que trará ao meio jurídico.

O instituto da Usucapião é extremamente relevante em nosso ordenamento jurídico, já que como uma das formas de aquisição de propriedade, possibilita que terras particulares possam vir a pertencer a outro que não seu dono, desde que se exerça posse durante determinado período de tempo, preenchendo também uma série de outros requisitos fixados em lei. Deste modo, aquele que se utiliza da usucapião adquirirá a propriedade ao qual corresponde sua posse, mas para tal, faz-se necessário ingressar com a devida ação em juízo para que seja esse direito reconhecido. Apenas após a sentença e o devido registro que o usucapiente será investido de todos os poderes conferidos pelos vínculos do direito real ao imóvel usucapiendo e terá para si a propriedade.
1. DA USUCAPIÃO
1.1. Breve Histórico
Alguns direitos reais tiveram grande aplicação durante o período de existência do império romano, tais como a servidão, a enfiteuse e mesmo a usucapião, mas não se sabe ao certo quando surgiram. Era pré-requisito para a usucapião um período de dois anos na posse, sem que ninguém se proclamasse contra, não podendo ser o bem roubado e nem mantido com violência[1].
1.2. Conceito
A usucapião, segundo Alexandre Câmara “é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei” (CÂMARA, 2009, p. 371).
Já conforme Carlos Roberto Gonçalves “é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei” (GONÇALVES, 2002, p. 94).
A usucapião pode ser argüida tanto em bens móveis quanto imóveis. É uma forma de aquisição prescritiva originária. Aquisição prescritiva porque é o único meio em que uma prescrição não põe fim a um direito, mas o confere, havendo então a aquisição, e, originária, porque cria uma situação de direito inteiramente nova, não gravada com vícios de anterior proprietário nem de qualquer outro ônus pré-existente naquela propriedade. (GONÇALVES, 2002, p. 95).
Os bens imóveis são definidos em rol taxativo, sendo expressamente previstos no arts. 79 a 81 do Código Civil[2]. Observado isto, temos que a usucapião de terras particulares se refere a bens imóveis, ou seja, ao solo (terras) e àquilo que lhe incorporar, devendo estas serem de domínio privado, visto que os bens públicos não podem ser usucapidos, como veremos adiante.
“Assim, somente podem ser objeto de usucapião bens do domínio particular, não podendo sê-lo os terrenos de marinha e as terras devolutas. Estas não são mais podem ser objeto de usucapião pro labore, em face da expressa proibição constante do parágrafo único do art. 191 da Constituição de 1988”. (GONÇALVES, 2002, p.99)
1.3. Requisitos da usucapião
Para que exista a usucapião são necessários alguns requisitos, podendo ser estes gerais (presente em todas as espécies de usucapião) ou específicos (presentes em apenas algumas espécies).
Os requisitos gerais para a usucapião são:
a) coisa hábil ou suscetível de usucapião;
b) posse;
c) decurso do tempo.
O bem, para ser usucapido, deve ser suscetível de usucapião (res habilis), o que exclui as coisas fora do comércio e os bens públicos. As coisas fora do comércio são aquelas que não são suscetíveis de valor no mercado, que não podem ser negociadas (GONÇALVES, 2002, p. 97-98).
Os bens públicos não são passiveis de usucapião, mesmo em se tratando de terras devolutas (que não estão sendo utilizadas pelo poder público), por previsão legal na Constituição Federal, art. 191, parágrafo único[3] e no Código Civil, art. 102[4].
A posse é outro elemento fundamental, visto que ela deve ser exercida por determinado tempo para que se possa usucapir uma propriedade. No entanto, não é qualquer posse que gera a usucapião.
A posse ad usucapionem é a posse capaz de gerar usucapião. Tem como requisito o animus rem sibi habend ou ânimo de dono e a posse mansa e pacífica (Câmara, 2009, p.374).
O ânimo de dono é relacionado ao comportamento exercido pelo possuidor sobre o bem. Seu comportamento deve ser um comportamento “de dono”, como se fosse o próprio proprietário detentor da coisa, e através de suas ações, ficarem claras suas intenções de se tornar o dono ou acreditar ser ele o dono do bem em questão.
“Não tem ânimo de dono o locatário, o comodatário e todos aqueles que exercem posse direta sobre a coisa, sabendo que não lhe pertence e com reconhecimento do direito dominial de outrem, obrigando-se a devolvê-la. Ressalve que é possível ocorrer a modificação do caráter da posse, quando, acompanhando a mudança da vontade, sobrevém uma nova causa possessionis (GONÇALVES, 2002, p. 99).
A posse mansa e pacífica é aquela que é exercida sem violência e sem oposição. Note-se que a oposição é aquela interposta em juízo e que, se for vencida, não há falar em oposição, continuando a posse mansa e pacífica[5].
No caso de se perder a posse para outrem na situação real, e mediante ação possessória interposta dentro de ano e dia conseguir reavê-la, a posse será considerada contínua, contando assim esse prazo para o tempo total da usucapião. A posse também pode ser acrescida a dos antecessores, para contar-se o tempo prescricional da aquisição.
O tempo da posse também é outro fator importante, pois são fixados em lei, conforme as espécies de usucapião, variando no tempo de 5, 10 ou 15 anos, e com termo especial tratado no dispositivo das Disposições Constitucionais Transitórias.
Para fins de contagem do prazo prescricional, tem-se a contagem em dias. O primeiro dia não é contado, pois não se tem a posse durante ele por completo, mas conta-se o último (GONÇALVES, 2002, p. 100).
Os requisitos específicos são relativos à usucapião ordinária, a qual será apresentada posteriormente, sendo estes requisitos:
a) Justo título;
b) Boa-fé.
O justo título é um título relacionado a alguma forma de transferência de propriedade, como a compra e venda, por exemplo, mas que este título não fora devidamente registrado, ou se encontre em seu íntimo algum vício presente. Há de se convir que o vício presente seja apenas relativo, pois em um vício absolutamente nulo, como a falta de assinatura de um título, por exemplo, não há falar em justo título.
“Há quem defina o justo título como o documento capaz de transferir o domínio se proviesse do verdadeiro dono. Esta não os parece, porém, a melhor definição. [...] parece-nos preferível afirmar que é justo “o título hábil em tese para a transferência do domínio, mas que não a tenha realizado na hipótese por padecer de algum defeito ou lhe faltar qualidade específica” (CÂMARA, 2009, p. 371).
A boa-fé como um dos princípios do ramo do direito civil também se encontra aqui como requisito da usucapião ordinária. Diz-se, inclusive, que há a sua presunção (juris tantum) quando se tem o justo título. A boa-fé para a usucapião é considerada como o desconhecimento de vício que possa impedir que determinado bem seja passível da usucapião.
Note-se que a pessoa quando citada ao processo obtém automaticamente o conhecimento de que outro está reclamando o direito de posse ou propriedade. A boa-fé, como requisito da usucapião ordinária, deve perdurar do começo da posse até o final do prazo fixado em lei para que haja a devida aquisição da propriedade.
Há ainda que se enfatizar que a prescrição aquisitiva não ocorre em determinados casos, previstos pelos arts. 197 e 198 do Código Civil[6], casos estes restritos a prescrição, o que vem de encontro diretamente com a idéia de que a usucapião é uma prescrição (em que um proprietário pode perder) com aquisição de outro (proprietário usucapiente).
1.4. Espécies de usucapião
Estão presentes na Constituição, no Código Civil e em outros diplomas legais as espécies de usucapião, que são elencadas abaixo:
1.4.1. Da usucapião extraordinária
A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do CC[7].
Esta é a forma com o prazo mais extenso dentre as espécies de usucapião, porém necessita apenas de posse sem interrupção nem oposição (portanto mansa e pacífica) durante determinado período de tempo, que pode ser de 15 anos ou 10 anos se estiver de acordo com o parágrafo único do referido artigo, e ainda expressamente dispensa a presença de justo título e boa-fé.
1.4.2. Da usucapião ordinária
A usucapião ordinária encontra-se no art. 1.242 do CC[8]. No respectivo artigo podemos observar que o tempo para usucapião com justo título e boa-fé é menor que o tempo da usucapião extraordinária, que não o exige. E, ainda mais, pode o tempo necessário para a usucapião ordinária ser reduzido para cinco anos se no título registrado no cartório for detectado vício, e, portanto, cancelado o registro, se o possuidor o utilizou como moradia ou nele houver realizado investimentos de interesse social e econômico.
1.4.3. Da usucapião especial ou constitucional urbana
A usucapião especial ou constitucional tem seu texto legal previsto nos artigos da própria Constituição, que foi transcrito no Código Civil nos arts. 1.239 e 1.240[9], portanto abordado em ambos os códigos.
Temos, no art. 183 da Constituição Federal a usucapião especial urbana, pro misero ou pro moradia[10]. Esta espécie de usucapião requer, assim como a seguinte, que para usucapir por este meio não se pode ser proprietário de outro imóvel, quer seja urbano, quer seja rural, com uma área máxima de duzentos e cinquenta metros quadrados e ainda utilizando-o a fim de moradia, sua ou de sua família, juntamente com os já citados pressupostos gerais.
1.4.4. Da usucapião especial ou constitucional rural
Já no art. 191 da Constituição Federal[11] encontramos a usucapião especial rural ou pro labore que prevê em relação às usucapiões extraordinária e ordinária um prazo relativamente inferior, no entanto exige outros requisitos além da posse, como não possuir nenhum outro bem urbano ou rural, que o objeto da usucapião seja em zona rural e de tamanho não superior a cinquenta hectares e quem ainda a torne produtiva por seu trabalho ou de sua família.
1.4.5. Da usucapião especial individual de imóvel urbano
Existe no Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01, a usucapião especial de imóvel urbano, tratada em no art. 9º do referido disposto legal[12]. Essa é a modalidade da usucapião especial individual de imóvel urbano referente ao Estatuto das Cidades. Importante perceber seus requisitos, como posse durante cinco anos, não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, a área máxima da propriedade a ser adquirida, mas além destes a forma individual desta espécie, já que a coletiva tem como requisito quantidade de pessoas para usucapir.
1.4.6. Da usucapião especial coletiva de imóvel urbano
A forma coletiva vem tratada logo após, no art. 10 do Estatuto da cidade[13]. Essa espécie tem necessariamente que se dar por meio de coletividade de pessoas, de forma que não se possa distinguir a propriedade de um do outro, como num aglomerado de casas, por exemplo. Há ainda a necessidade de que a população tenha baixa renda[14] não possua os pretensos a usucapir qualquer outro imóvel urbano ou rural e tenham nele estabelecido sua moradia.
1.4.7. Da usucapião Indígena
A usucapião indígena[15] nos é dada pelo Estatuto do Índio, Lei 6.001/73 em seu artigo 33. É um tipo de usucapião com poucos requisitos, por tempo de posse média, que pode garantir a um indígena que se adquira propriedade conforme seus termos.
1.5. Outras disposições
Mesmo que ocorra a modificação, a interrupção ou até mesmo a perda da posse após o preenchimento do prazo aquisitivo referente à usucapião, o direito à aquisição permanece. Isso porque o direito se obtém com a simples adequação da realidade fática aos requisitos fixados nos artigos legais. Por isso, diz que a natureza jurídica da sentença que julga a usucapião é declaratória, ou seja, não constitui um direito, apenas comprova e atesta que aquele direito existe porque se adequou devidamente aos pretextos legais[16].
Ainda, conforme o art. 2.029 do Código Civil, presente nos Atos das Disposições Constitucionais Transitórias: “Até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1238 e no parágrafo único do art. 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei nº. 3.071, de 1º de janeiro de 1916”.
2. Da servidão Predial
A servidão é tratada nos Art. 1.378 e 1.379 do Código Civil[17]. A servidão predial também pode ser arguida pela ação de usucapião de terras particulares, portanto também é necessário um prévio estudo que será realizado brevemente sobre este instituto.
O art. 1.379 do Código Civil, que trata sobre a servidão nos revela uma forma de se adquirir como seu o direito à servidão predial, caracterizando-se a sua natureza jurídica como um direito real de uso, gozo ou fruição sobre imóvel alheio, passível esse direito de ser atingido pela ação de usucapião de terras particulares para posterior registro, revestindo esse direito de caráter acessório ao bem, portanto oponível contra terceiros; de indivisibilidade, de inalienabilidade, e de perpetuidade. (GONÇALVEZ, 2002, p. 158-159).
3. Da ação de usucapião de terras particulares
A ação de usucapião de terras particulares está prevista no Código de Processo Civil, Livro IV – Dos Procedimentos Especiais, Título I – Dos Procedimentos Especiais de jurisdição Contenciosa, deliberada nos arts. 941 a 945. Como dito anteriormente, pode abranger tanto o instituto da usucapião quanto o da servidão predial, assim previsto no art. 941 do Código de Processo Civil[18].
O objetivo da ação é que seja declarada judicialmente a posse, que seja considerado válido os requisitos da usucapião, e com devida sentença acrescida do devido registro se obter legalmente a propriedade.
3.1. Procedimento
O procedimento desta ação conforme art. 275, II, alínea “a”[19] é sumário, aplicando-se sobre a usucapião ordinária e extraordinária. O procedimento da ação de usucapião especial ou constitucional é expressamente sumaríssimo, regido pelo art. 5º da Lei 6.969/81[20]. O da ação de usucapião especial de imóvel urbano, por sua vez, é o procedimento sumário, expresso pelo art. 14 da Lei 10.257/01[21]. No geral, aplicam-se as regras do procedimento ordinário subsidiariamente às estabelecidas.
3.2. Legitimidade Ativa
Para Alexandre Freitas Câmara “para legitimidade, não precisa ser o possuidor do imóvel. Basta que já tenha ele tido a posse”.
A que se relevar que se o possuidor do imóvel for casado deverão ambos os cônjuges figurar no pólo ativo ou que o outro cônjuge dê seu consentimento para tal, pois trata-se de uma composse, ou seja, duas ou mais pessoas estão exercendo posse sobre o imóvel ao mesmo tempo.
“Sendo o demandante casado (ou vivendo em união estável), deverá ter sua legitimidade integrada, por força do que dispõe o art. 10 do Código de Processo Civil, pelo consentimento do cônjuge ou companheiro (e, recusada tal autorização por motivo injustificado, poderá ela ser suprida judicialmente, nos termos do art. 11 do CPC)” (CÂMARA, 2009, p. 374-375).
3.3. Legitimidade Passiva
A propriedade, como um direito real, dá ao seu proprietário um direito sobre todas as pessoas, efeito erga omnes, de se opor a qualquer um que de alguma forma lhe interfira ou atrapalhe a posse (através das ações possessórias).
Com isso, teríamos que além do réu, que é o proprietário do imóvel usucapiendo, qualquer outra pessoa que ingressasse em juízo por ter interesse na causa processual faria também parte do pólo passivo. (CÂMARA, 2009, p. 376).
O Estado também pode vir a figurar o pólo passivo, devendo as Fazendas Públicas serem cientificadas e manifestarem ou não interesse na causa do processo, o que poderia alterar a competência neste.
3.4. Competência
Em regra, a competência para julgar o processo é do foro onde está situado o imóvel usucapiendo. Entretanto, se a União se declara interessada na causa processual e adentra como pólo passivo, a competência passa automaticamente para a Justiça Federal. Existindo na comarca varas especializadas Estaduais ou Municipais, e manifestarem estas, interesse na causa processual, a competência passa a ser da respectiva vara especializada. (CÂMARA, 2009, p. 379)
3.5. Petição Inicial
A petição inicial para a ação de usucapião de terras particulares está prevista no art. 942 do Código de Civil[22], aplicando-se subsidiariamente o art. 282 e 283 do Código de Processo Civil[23] que se refere aos requisitos gerais da petição inicial. Juntamente com os requisitos gerais, deve ser juntada a planta do imóvel devidamente detalhada e individualizada, o fundamento do pedido como objetivo da ação, a citação daquele que for atual proprietário do imóvel e de qualquer um que possa querer intervir na relação jurídica, inclusive as fazendas públicas, disposto no art. 943 do Código de Processo Civil[24].
3.6. Intervenção do Ministério Público
O Ministério Público, de acordo com o art. 944 do Código de Processo Civil[25], deverá interferir em todos os atos do processo, ou seja, participar ativamente do seguimento processual, observar e garantir o cumprimento da lei como um fiscal, pois lhe é imputado por lei e assim deve-o fazer.
3.7. A sentença e o efeito da coisa julgada
A natureza jurídica da sentença que julga a ação de usucapião é meramente declaratória, isto, pois não está constituindo direito algum, pois este já existe a partir do momento em que a situação de fato do possuidor se adéqua a todos os requisitos da usucapião prevista em lei, ou seja, naquele momento, e a partir dele, já se tem o direito conferido, e o que se busca através da ação é apenas o reconhecimento de tal fato, para fins de registro e evidentemente maior proteção.
Nesse sentido, Alexandre de Freitas Câmara diz que “trata-se de sentença meramente declaratória. A sentença de procedência do pedido em “ação de usucapião” não constitui o direito de propriedade, mas tão-somente reconhece um domínio pré-existente” (CÂMARA, 2009, 379-380).
O art. 945 do Código de Processo Civil[26] prevê que após a sentença, se esta for procedente, será transcrita, mediante mandato, no Cartório de Registro de Imóveis. A decisão pode ensejar em apelação, caso em que poderá ser recebida tanto nos efeitos devolutivos quanto suspensivos, mas que se não for arguida, correrá a sentença como transitada em julgada.
Se a decisão for improcedente, transitará em julgada, não podendo ser novamente impetrada ação equivalente, a não ser em casos em que os requisitos não estivessem preenchidos e depois se verificar que os requisitos foram preenchidos, podendo assim ingressar novamente em juízo para buscar a efetivação da decisão.
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